필독] 투자 노하우_현실 재테크의 모든 것 (전세는 위험을 전가하는 제도)

 

부자는 됐고, 적당히 벌고 적당히 잘사는 법
_2023.1 풍백(임다혜)
 
다른 책은 환상을 말하는데
이 책은 현실을 말하네요.

어떤 책은 부를 이야기함으로써 생계를 유지하는 사람들, 즉 부가 그냥 콘텐츠인 경우가 많습니다. 불안을 자극해서 돈을 버는 것이죠. 
 
저자가 저와 같은 01학번에 같은 세대를 살아서 더 공감이 가고 재미있게 읽었습니다. 저자의 많은 투자공부의 과정에서 얻은 가치 있는 경험들을 확인할 수 있었습니다.
 
이 책이 말하는 건 "더 많이 버는 법"이 아니라,
"내 중심을 지키는 법"입니다.
중심을 지키는 현실 감각이 곧 "부"를 창출하는 것.

큰 한방보다는 안전하고 꾸준한 수익과 리스크 관리가 중요하죠.
들어가고 나오는 타이밍 몇 번 맞춰도,
한 번만 틀리면 그동안 번 거 다 닐릴 수 있으니까요.
 
많이 번다고 불안이 사라지지 않고,
적게 벌어도 중심이 단단하면 흔들리지 않아요.

AI시대에 자본의 속도는 점점 빨라지고, 
사람의 마음은 점점 더 조급해집니다.
그럴수록 우리가 붙잡아야 할 건 돈이 아니라 '방향'이겠죠.
 
단점이라면 책의 글씨크기가 다른 책 보다 좀 더 작더군요.
 

목차박스

1. 저자의 투자기 2. 버릴 것과 가질 것 3. 다양한 시도 찾아보기 4. 부동산 공부는 필수 5. 마무리

 

1. 저자의 투자기

 

→ 레버리지 투자는 좋을 때는 성과가 2배 나지만, 나쁠 때는 손실 2배라는 것도 알아야 한다. 집을 월세로 옮기고 무리하게 투자하다가 모두 날릴 수도 있으니 내가 내 중심을 가지는 것이 무엇보다 중요하다.  p70
 
→ 돈 많은 사람들이 사고파는 집은 (입지 좋은) 불황에도 영향이 거의 없다. p75

→ 똘똘한 한 채의 시대에는 작은 선호도의 차이가 큰 가격 격차를 만들어낸다. p89

→ 주식은 장기투자가 답은 아니다. 10년이 지나도 -30%인 주식도 많다. 2012년~2022년 10년간 코스피 기업을 보면 10개 중 4개는 손실이다. 
 

1. 2010년 결혼, 2013년 출산
2. 2013년 부동산 매매-전세의 차이가 거의 안 나는 시기 800만 원으로 첫 집투자를 했고,
3. 2014년 광명에 한 채 더 샀다. 
4. 2016년 남편 외벌이 월급으로 총 7채
5. 2017년 (양도세중과시기) 똘똘한 한 채 투자로 대박이 났다. (인천에서 서울로)
6. 2018년 세계적 대성장의 시기 : 성장주, 빅테크기업, 코인, 미술품 등이 다시 인기를 끌었다. 
7. 2019년 코로나 터지고 코스피 1400까지 떨어짐. 주식은 쌀 때 사야 되니 이때 진입. - 정부의 지원금 살포로 아파트 2배로 폭등, 코스피지수도 3,200까지 폭등
8. 2021년 남편은 그래픽 카드를 사모아 이더리움 채굴 (~2022.9) 샤넬은 600만 원이 1,000만 원까지 인기폭발.
9. 2022년 미국 긴축뉴스를 보고 주식 전량 매도 후 관망
10. 2023~ : 금리상승, 경기둔화 시기

 

2. 버릴 것과 가질 것

 

1) 버릴 것 : ① 조바심, ② 멘토 (사기꾼이 많다)
2) 가질 것 : ① 현재 내 상태 점검, ② 뉴스 챙겨보는 습관, ③ 사실관계 검증습관, ④ 다양한 시도
 

1. 멘토는 사기꾼이 많다. 어쩌면 그들에게는 그것이 놓을 수 없는 생계일 수 있다. 서점가 베스트셀러 저자의 특강에 가면 정규 유료강의를 들으라 한다. 이 정도 돈 내는 걸 아까워하는 건 거지 마인드라는 분위기를 풍기며... 그러나 그때 100억 부자는 추후 감옥에 가고 우리는 신문 사회면에 초라한 자산내역을 확인하게 될 것이다. (아래 5번 참고)
   - 10년을 겪어보니 알게 되었다. 이런 사람들은 옛날부터 미래까지 계속 있을 거라는 사실을. 왜냐하면 중심을 스스로 잡지 못하고 남에게 내 인생의 선택권을 맡기고 싶은 사람의 수요가 있으니까.
   - 경매학원을 2년 다녔다. 옆자리에서 같이 강의 듣던 사람 몇몇은 경매 컨설턴트가 되어 있었다. 아, 비싼 컨설팅비를 내고 이용하는 고수가 실상은 겨우 이 정도 배우고 하는 거였구나..(본인이 멍청한 줄도 모르고 책내고 강의하고...) 투자수익보다 컨설팅비가 주 수입원이구나. 낙찰을 받게 해 줘야 수수료를 받으니 낙찰가를 높게 쓰고 의뢰인 속상하지 말라고 '바지 입찰자'를 내세워 비슷한 금액으로 2등 입찰도 하는구나. 
   
2. 조바심 버리기 : 우리가 생각하는 표준이란 '나와 내 친구들이 기준'이다. 나와 내 친구가 인서울 4년 제라면, 이게 표준이라 생각하고 나와 내 주변인이 얼마를 모았다면 이게 표준이라 생각한다. 즉, 표준이란 실체가 없고 무의미한 것이다. 인생은 모두에게 모두 다른, 하나밖에 없는 선물과 같다. 타인의 SNS, 드라마와 비교하지 말고 조바심을 버리자.
3. 현재 내상태 점검 : 남들의 평가에 휘둘릴 필요 없고, 내 현재 상태를 파악해 보자
   
4. 뉴스 챙겨보는 습관 : 경제 뉴스 제목이라도 매일 꾸준히 적거나, 나의 관점을 적어 놓고 추후 내 생각이 잘못됐는지 판단해 보자.
   - 세계가 인플레이션과 전쟁으로 미국도 기준금리를 올리기 시작했다. 미국에 맞춰 금리를 올리지 못하는 국가는 경기침체가 심각하다는 말이다. 중국, 러시아, 일본, 튀르키예(前 터키)는 금리를 인하했다_2022.10.19 p130
   - 우리나라는 금리를 올렸고, 사람들은 대출 부담으로 전세보다 월세를 선택했다. (전세 대출이자가 월세보다 많이 나오면 전세를 가지 않는다).
   
5. 사실관계 검증 습관 : 부동산 자산 30억이라는 사람은, 사실 돌려줄 보증금이 30억이고 내 돈은 0원일 수도 있다. 지분물건(ex.2억짜리를 10명이 삼)은 혼자서 아무 결정도 못하지만, 순자산계산에만 유리하다. 부동산 20채 부자라는 말도, 지방의 매매가와 전세가가 같은 물건들 일 수 있다. 취득세, 복비만 있으면 한 달에 20채 매입은 쉽다.
   
6. 다양한 시도 : 잘하는 사람이 성공하는 게 아니다. 언제나 세상에는 다양한 시도를 하는 사람들이 있었고 뜨고 안 뜨고는 시대가 선택한다. 여러 개 시도해서 하나의 성과라도 나면, 그 하나의 성과를 부각해 실력자로 인정받을 수 있다. 
   - 투자는 도박과 비슷하게 운이 좌우한다.
   - 뭐가 터질지 언제 터질지 아무도 모른다.
   - 작은 시도를 여러 번 해서 운의 확률을 높이자.
   

 

3. 다양한 시도 찾아보기

 

1. 유료 레포트, 방송, 매거진 등 : 월 1만 원의 저렴한 가격으로 1,000명을 유치하면 월 1,000만 원 수입이 확보되는 것이다. 레포트 사이트에 올려보자.
   
2. 저자 및 강사 :  출판사는 약 2만여 개가 있다. 초고로 A4지 100장을 투고하면 출판사 입장에서 리스크가 거의 없어 1인 출판사 1~2군데 정도는 반드시 연락 온다. 출판사와 계약한 것만으로 모임이나 강의 모집으로 돈을 벌 수 있다. 실제 많이 팔리지 않아도 상관없고 심지어 출간이 되지 않아도 상관없이 출판사와 계약을 한 것만으로도 유튜브나 책 쓰기 강의, 독서모임 운영이 된다. 책 쓰기 강의 경우 1인당 100~400만 원씩 열 명, 석 달에 한 번씩 모집하면 일 년에 네 번이라 최소 4,000만~억대 수입.
   
3. 유튜버 : 알고리즘에 의해 '떡상'하는 영상이 나올 경우 광고수입은 월 100~300만 정도 된다. 만 명 구독자가 있어도 광고 수입이 월 100만 이하 유튜버도 많다. 꾸준히 하지 않으면 노출에 불리해서 하락한다. 별도의 광고가 들어올 만한 분야가 유리하다.
   
4. 블로그 : 단점은 로직이 바뀌면 조회수가 갑자기 떨어지고, 지루해서 금방 그만두는 사람이 많아 적성에 맞아야 함.
   
5. 부동산 갈아타기 전략 : 다음 이사 갈 집을 전세 끼어 있는 채 매입한다. 
   
6. 배당주 사서 배당금으로 생계를 세팅하는 방법 : 5~10억을 묵혀두고 절대 안 건드릴 자신있는 사람에게만 적합하다. 
   
7. 자기계발자 모임 : 온라인과 단톡방을 결합하면 월 1,000~2,000만 원 가지도 벌 수 있다. p178
   
8. 국민연금 : 실직과 노후대비 상품으로 국민연금이 위험하다 해도 넣는 게 낫다. 국민연금이 문제가 생긴 경제상황이라면 개인연금도 마찬가지일 수도 있다. 
9. 50대엔 퇴직연금, 개인연금을 65세 이후에는 국민연금과 주택연금을 이용한다.
10. 자녀 학자금 목적의 연금 : 10년 납부+10년 보유

 

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4. 부동산 공부는 필수

 

1. (살면서 부동산 상승기를 맞게 되면) 살고 있는 집 담보로 대출받아 전세 끼고 한 채 더 구입 or 상급지 갈아타기.
   - 20~50대 사이에 부동산 사이클 두 번 반복된다. 그러기에 누구에게나 부동산 공부는 중요하다. (p197부터 세상물정 잘 모르는 신혼부부들 꼭 읽어야)
2. 경매공부를 추천한다. 이는 자산을 지키기 위해서이다.
3. 정부는 집값이 떨어지는 것도, 급격하게 오르는 것도 바라지 않는다. 집값이나 주가가 떨어져 경제를 엉망으로 만들었다는 소리도, 급격하게 올라 누군가에게 상대적 박탈감을 느끼게 해 욕을 얻어먹고 싶어 하지 않는다. 정부가 원하는 건 원만한 상승이다. 
4. 내집마련은 무조건 해야 한다 : 집 값 폭락할까 봐 못 사겠다고? 전세로 사는 게 더 위험하다. 집값이 폭락하면 전세금 돌려받기 힘들고, 전세금반환 소송하면 집이 경매로 넘어가 낙찰금액에서 전세금을 돌려받는데 낙찰가는 대체로 전세금보다 낮다. 주인은 매매와 전세가의 차이만 날리지만, 전세세입자는 더 큰돈을 날릴 수 있다. 
   - 전입신고할 때 확정일자를 받지만, 그 효력은 전입신고 다음날부터 생긴다. 집주인이 잔금당일 대출을 실행하면, 전세입자는 그다음 날부터 효력이 생기기에, 문제발생 시 은행이 1순위가 되고, 전세입자는 남는 돈만 받아가야 해서 전세금을 날릴 수도 있다.  (전세권을 따로 설정하면 당일부터 효력이 있다)
5. 전세란, 비금융권의 이자 없는 일종의 대출시스템이다. 위험을 전가하는 기술이다. 이익은 투자자가 가져가지만  집값하락의 위험은 세입자가 떠안는 구조이다. 피해자는 항상 집 없는 세입자이다. 
6. 저금리, 유동성 폭발시기에는 많은 이들이 갭투자, 무피투자로 부동산에 진입한다. 물론 합법적이긴 하나 전세사기, 깡똥전세등의 피해를 야기한다. 임대인(집주인)의 대출순위보다 세입자 보호가 우선되어야 한다.
7. 돈의 움직임은 생산적인 순환일 때만 가치가 있는 것이다. 갭투자는 자본의 순환이 아니라 위험의 이동이다. "누가 피해를 보느냐"를 봐야 한다. 주식도 누군가의 손실이 누군가의 이익이 되는 구조이긴 하지만 위험을 전가하진 않는다. 자본의 생명력은 움직임에 있고 사회의 생명력은 균형에 있다. 돈이 잘못된 방향으로 움직이면 사회가 병든다. 

 

5. 마무리

 
투자에 성공한 이들의 여러 책을 보면 항상 그들은 초반에 운 좋게 "부동산"으로 수익을 내고, 그 후 여러 가지 일들을 하더라고요. 부동산이 서민들의 유일한 사다리가 되어버린 것 같아서 사회가 참 안타깝습니다. 
 
월급만 있을 경우 인플레이션에 따른 생활비 상승을 이기지 못하고,
부동산이 폭등기를 맞으면 자산 격차만 생기기에,
부동산이 아니고서야 절대 부를 못 모으는, 불가능한 게임이 되어버린다는 인식이 팽배해질 수밖에 없습니다. 
 
느리지만 지속가능한 부의 축적이 가능하다는 희망은 사라지고, 투기가 희망이 되어버린 사회가 너무 답답하네요.
 
AI시대를 넘어, AGI(범용 AI) 시대에는 인간 두뇌가 없어도 된다고 합니다. 그래서 자본의 가치만 올라가기에 현재의 민주주의가 무너지고 봉건주의(중세시대 왕족과 농부 주종관계에 기반한 사회체제)가 된다고 하네요.
세금 안 내고 기본소득으로 먹고사는 사람과 일론머스크 같은 국가급 초엘리트로 나뉘어 민주주의가 사라진다니 무섭지요.
 
인간은,
즉 인구는 노동력이자, 두뇌이자, 소비자입니다.
인간을 경제적 가치로만 봤을 때 그래요.

중요한 건, 지금부터 어떤 자본 구조와 제도, 인간 역량으로 미래에 나설지 선택하고 준비하는 것입니다.
플랫폼 권력이 강해져도 늘 틈새시장에서 혁신과 개혁이 이루어졌으니까요.
 
올바른 방향을 찾아보자고요!
 
[마흔의 돈 공부]_2019 단희쌤 이의상_ 책에서도 내집마련을 꼭 해야 하는 이유에 대해 설명합니다._[대출위험보다 전세가 더 위험하고 비용도 크다. 대출로 집을 살 수 있음에도 전세로 살아가는 분들은 "이자 낼 돈을 모아서 대출 없이 집을 사겠다"고 합니다. 하지만 집값이 오르면 전세자금도 오릅니다. 그러니 기껏 돈을 모아봐야 임대인이 전세자금을 올려버리면 모아둔 돈을 사라집니다. 물론 전세자금은 돌려받는 돈이긴 하지만 다른 곳에 투자하면 더 커질 수 있는 돈을 무이자로 빌려준 것과 마찬가지니 그만큼 손해지요. 더구나 그때쯤이면 매매가격은 더 크게 올라 있을 가능성이 높기 때문에 결국 돈을 모으는 속도가 집값이 상승하는 속도를 따라잡기 힘듭니다.
지금은 집을 짓는 비용보다 땅값이 비쌉니다. 해마다 5~10% 땅값이 로르고 있지요. 연봉상승보다 빠르게 오르고 있으니 조금이라도 그 격차가 적을 때 사는 것이 당연히 유리합니다.
감당 가능한 수준에서 대출을 받아 집을 사고, 원금은 최대한 천천히 갚는 것이 유리합니다.물가가 오르고 집값이 폭등해도 원금은 오르지 않으니까요]
 
이자는 "돈 낭비" 가 아니라,
이자를 "내가 시간과 기회를 사는 비용"이라 생각하면 또 다르게 보이죠.
대출이자 내면서 내 집을 가지면 물가상승분의 혜택도 누리게 되니까요. 
 
 
 
[5. 눈을 뜨는, 경제] - 노동이 상품이면 사람은 기계다, 인간답게 일할 권리를 묻다

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